ИНОСТРАНЦАМ МОГУТ УСЛОЖНИТЬ ПОКУПКУ ШВЕЙЦАРСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Правительство Швейцарии намерено ужесточить процедуру покупки иностранными гражданами швейцарской недвижимости. Для этой цели оно уже внесло свои предложения в парламент. Возможно, что новые правила, если они будут одобрены, затронут даже иностранцев, уже владеющих домами и квартирами в Швейцарии.

Иностранные граждане могут купить жилую швейцарскую недвижимость лишь при соблюдении определенных условий. Так предписывает закон, именуемый Lex Koller. Данный закон, вступивший в силу еще в 1983 году, был призван не допустить «распродажу Родины иностранцам».

Верно, однако, и то, что Lex Koller допускает целый ряд исключений, которые многими воспринимаются как лазейки, сознательно оставленные в результате лоббирования со стороны строительной и банковской индустрии.

Credit Suisse Selling More Prime Real Estate

Credit Suisse has sold prime Zurich real estate like the Metropol, Griederhaus and Volksbank buildings to raise cash and bolster its capital position. The Swiss bank recently decided to sell another property on the city's tony Bahnhofstrasse, finews.ch has learned.

Credit Suisse has put the so-called «Leuenhaus» on the block – a prestigious art nouveau building located at Bahnhofstrasse 32. Formerly home to Bank Leu, which Credit Suisse bought in 1990 and fully integrated in 2012, the building has extra capacity, a Credit Suisse spokesman told finews.ch, confirming the planned sale.

The move represents a further withdrawal of Credit Suisse from Bahnhofstrasse, an upscale shopping street in the heart of Zurich that is home to luxury brands like Prada and Cartier and to many of Switzerland's exclusive private banks.

Heritage-Protected

The building, built by Bank Leu in 1915, enjoys Swiss landmark protection. In 2007, Credit Suisse plowed roughly 20 million Swiss francs into restoring the site, which also houses an Italian-style cafe on the ground floor.

Credit Suisse has been forced to offload several jewels from its real estate portfolio in recent years, mainly to bolster its capital position.

It sold the former Volksbank building to Axa Winterthur, the Metropol to Switzerland's central bank, its Uetlihof site in Zurich to Norwegian sovereign wealth fund and shareholder in the bank Norges, and the Griederhaus, a shopping center adjoined to Leuehaus, to watchmaker Swatch.

Credit Suisse still owns Lichthof, its main offices in Zurich, as well as the Savoy, a luxury hotel across the square from its headquarters.

ЦЕНА НА КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В ШВЕЙЦАРИИ ЗАВЫШЕНА

Цены на коммерческую недвижимость в Швейцарии оказались слишком высокими для многих арендаторов. Такое мнение высказали почти 87 процентов всех опрошенных экспертов по вопросам недвижимости в ходе исследования, проведённого специалистами из Royal Institution of Chartered Surveyors (далее — RICS). За IV квартал 2015 года рост цен на коммерческую недвижимость достиг своего пика — +23 процента.

В свою очередь, индикаторы спроса взяли курс на спад: после небольшого подъема в IV квартале 2015 года I квартал 2016 года ознаменовался снижением. Интересно, что почти что две трети экспертов, которые были опрошены в ходе проведения исследования, уверены: на сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости находится на начале средней фазы спада.

ПРОЦЕНТНЫЕ СТАВКИ ПО ИПОТЕКЕ В ШВЕЙЦАРИИ ДОСТИГЛИ РЕКОРДНО НИЗКОГО УРОВНЯ

Никогда еще ставки по ипотеке в Швейцарии не были такими низкими. Почти все процентные ставки ипотечного кредитования достигли самого низкого уровня в истории.

Двухлетние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой опустились в среднем до 1,1%, пятилетние кредиты – до 1,16%, семилетние – до 1,29%, а десятилетние кредиты снизились до 1,85%.

По мнению швейцарских аналитиков, из-за коньюнктурных соображений процентные ставки вряд ли поднимутся, что частично объясняет существующей ситуацией на рынке. Страховые компании все больше конкурируют со швейцарскими банками. Эта конкуренция выражается в том, что страховые компании, не имея альтернативы для своих инвестиций, увеличивают деятельность в области ипотечного кредитования.

Финансовые аналитики также считают, что Национальный банк Швейцарии, по всей вероятности, сохранит отрицательные процентные ставки еще на несколько лет.

Обращайтесь ко мне по вопросам частного банковского обслуживания, управления состоянием, открытия банковских счетов, покупки и хранения золота и других драгоценных металлов, а также за консультациями по вопросам защиты активов в Швейцарии.
Благодаря своим многолетним деловым контактам с руководителями и собственниками ряда швейцарских банков, банковскими юристами и налоговыми консультантами я предоставляю экспертизу по вопросам любой степени сложности. Вы можете связаться со мной по Skype - volkov71 или email: swissbankinginfo@bluewin.ch

НЕДВИЖИМОСТЬ В ШВЕЙЦАРИИ

Швейцарская недвижимость всегда привлекала многих частных инвесторов. В крупных городах Швейцарии жилая недвижимость выросла на 50-60% за последние 7 лет. В настоящий момент благодаря мягкой монетарной политики Национального банка Швейцарии, процентные ставки по ипотечным кредитам находятся на исторически низком уровне и равны 1,5% годовых при кредите на срок 5 лет. В тоже время рост стоимости недвижимости замедлился и составляет порядка 2-3% годовых. Однако, учитывая что для приобретения недвижимости необходимо иметь лишь 35% вклада от ее стоимости, реальный прирост капитала составляет почти 5% годовых. Приобретая недвижимость в Швейцарии, нужно искать ликвидные объекты в крупных городах. Но также нужно брать во внимание, что для иностранцев есть определенные ограничения по покупке жилых объектов.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Коммерческая недвижимость в Швейцарии наиболее привлекательна для иностранцев, так как не требует особого разрешения на ее покупку. Кроме того, ее можно сдавать и получать доход. Таким образом комбинация роста стоимости объекта и доход от ее сдачи могут принести до 7-9% годовых в швейцарских франках. Для небольших инвесторов, которые не могут или не хотят приобретать целые объекты, существуют фонды недвижимости, паи которых можно купить на бирже. Такие фонды в свою очередь вкладывают в строительство и управление коммерческой недвижимостью в стране и выплачивают дивиденды своим акционерам.

КАК ИСКАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ И КУПИТЬ БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ

Поиск недвижимости достаточно сложное занятие, кроме того, многие хотят выйти на продавцов напрямую, минуя посредников. Рынок недвижимости Швейцарии очень прозрачен, вы можете найти практически все выставленные жилые и коммерческие объекты в сети. Самый лучший портал по недвижимости это Comparis.ch. Он объединяет информацию практически со всех сайтов по недвижимости Швейцарии. Здесь вы сможете найти жилые и коммерческеи объекты без посредников.

Обращайтесь ко мне по вопросам частного банковского обслуживания, управления состоянием, открытия банковских счетов, покупки и хранения золота и других драгоценных металлов, а также за консультациями по вопросам защиты активов в Швейцарии.
Благодаря своим многолетним деловым контактам с руководителями и собственниками ряда швейцарских банков, банковскими юристами и налоговыми консультантами я предоставляю экспертизу по вопросам любой степени сложности. Вы можете связаться со мной по Skype - volkov71 или email: swissbankinginfo@bluewin.ch

ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ШВЕЙЦАРИИ

В последнее время состоятельные россияне начали резко менять свою стратегию при покупке зарубежной недвижимости. Если до этого они предпочитали приобретать дома и виллы для личного пользования, то в прошлом году акценты сместились в сторону коммерческой недвижимости. По мнению экспертов, данная тенденция будет развиваться этим же путем и дальше, поскольку содержать дорогостоящие метры в других странах накладно даже для очень состоятельных людей. Коммерческие же помещения — это не только возможность инвестировать средства для сохранения капитала, но еще и способ приумножить его, поскольку такие объекты можно сдавать в аренду.

В соответствии с исследованием международной консалтинговой компании Knight Frank, «Прогноз развития рынков элитной недвижимости мира 2016», Швейцария вошла в топ-5 самых популярных стран для покупки недвижимости.
Как указывается в обзоре Швейцария остается в тренде, причем в силу определенных обстоятельств дисконт может быть даже значительней, чем в других странах.

В 2015-м произошли изменения и в структуре покупок зарубежной недвижимости. Более 60% всех запросов носили инвестиционный характер. Российские покупатели переориентировались на недвижимость, которая поможет сохранить и приумножить капитал. Это объекты уличной розничной торговли, студенческие квартиры, апартаменты в деловых центрах для сдачи в аренду, коммерческие объекты у оживленных автотрасс.

Россияне интересуются торговой и офисной недвижимостью в Швейцарии с договорами аренды, подписанными на 5-10 лет.

В основном, есть предложения в немецкоязычных кантонах — Берн, Граубюнден, Люцерн, Санкт-Галлен, Шаффхаузен. Цены — от 2 млн франков, доходность — 3-6% годовых в зависимости от объекта (супермаркеты, торговые центры, офисные центры)». Вложения в коммерческую недвижимость примерно вдвое более выгодны, чем в жилую. Приобретение коммерческой недвижимости в Конфедерации имеет отличные инвестиционные возможности, поскольку в этом сегменте отсутствуют ограничения для нерезидентов.

При этом экономика Швейцарии одна из самых стабильных в мире, надежная банковская система, очень низкие ставки на ипотечные кредиты (1-1,5%, иногда даже меньше), плавный рост цен. В условиях нестабильности и нарастающего риска рецессии, Швейцария — один из немногих островков, которые остаются инвесторам, выбирающим на данный момент порой просто сверх консервативную позицию.

Швейцария, в отличие например от Британии, не замораживала в 2014-2015 гг. активы россиян, поэтому предпочтительней для них. По этой же причине в Швейцарии для граждан России больше шансов получить ипотечный кредит. В других европейских странах из-за внешнеполитических причин в виде санкций получить средства на жилье или сложно, или вовсе невозможно.

Безусловно, идеальных стран и валют для инвестиций не существует. Не нужно забывать о валютных рисках, связанных и с франком. Кроме того, она советует обратить внимание на то, что важно правильно подобрать объект коммерческой недвижимости. Лучше покупать многоцелевые объекты.

Швейцария на рынке недвижимости далеко не в зоне риска. Например, Женева вошла в пятерку зарубежных стран с наименьшими рисками развития рынка элитной недвижимости. Такие данные содержатся в исследовании«Прогноз развития рынков элитной недвижимости мира 2016» компании Knight Frank.

Обращайтесь по вопросам частного банковского обслуживания (private banking), управления состоянием (wealth management) и за консультациями по вопросам защиты активов.
Благодаря многолетним деловым контактам с руководителями и собственниками ряда швейцарских банков, банковскими юристами и налоговыми консультантами я предоставляю экспертизу по вопросам любой степени сложности и путям реализации деловых и личных интересов прежде всего в Швейцарии. Вы можете связаться со мной по Skype - volkov71 или email: swissbankinginfo@bluewin.ch

Цены на недвижимость в Швейцарии снизятся

Эксперты крупнейшего банка Швейцарии – UBS полагают, что цены на недвижимость в Швейцарии будут снижаться.

Пожалуй, справедливым будет сказать, что квартиру или дом в Швейцарии позволить себе может далеко не каждый по причине высоких цен на недвижимость. Причин тому множество: от повышенного спроса (благодаря привлекательно низким ипотечным ставкам) до укрепления швейцарского франка, случившегося ровно год назад – 15 января 2015 года.

По данным UBS, впервые за 16 лет цены на недвижимость в Швейцарии должны несколько снизиться. Так, дома для одной семьи и квартиры станут на 1% дешевле. Причиной сменившегося тренда стала новая политика швейцарских банков по предоставлению ипотечных кредитов.

В середине 2014 года швейцарские банки повысили требования к кандидатам на получение ипотеки, что привело к охлаждению рынка швейцарской недвижимости. Если в 2008 году ипотеку в Швейцарии на новую квартиру в 120 квадратных метров с покрытием 80% стоимости заемным капиталом могли себе позволить более 50% населения, то сейчас на аналогичных условиях ипотеку получить может лишь четверть населения.

Помимо увеличения требований по ипотеке цены на недвижимость в Швейцарии не растут или даже снижаются из-за переизбытка нового жилья, а также из-за уменьшения заработной платы. Кроме того, несколько снизился интерес к швейцарской недвижимости со стороны иностранцев.

Обращайтесь ко мне по вопросам частного банковского обслуживания, управления состоянием, открытия банковских счетов, покупки и хранения золота и других драгоценных металлов, а также за консультациями по вопросам защиты активов в Швейцарии.
Благодаря своим многолетним деловым контактам с руководителями и собственниками ряда швейцарских банков, банковскими юристами и налоговыми консультантами я предоставляю экспертизу по вопросам любой степени сложности. Вы можете связаться со мной по Skype - volkov71 или email: swissbankinginfo@bluewin.ch

Пришла пора покупать швейцарскую недвижимость?

Финансовый конгломерат UBS впервые прогнозирует снижение цен после 16-летнего роста. Принимая во внимание низкие ставки по ипотечному кредитованию и привлекательные условия финансирования, мечта стать владельцем собственного жилья может для многих стать реальностью.|

Динамика цен на швейцарском рынке жилья, за состоянием которого внимательно наблюдают специалисты в области формирования «ипотечных пузырей», за последний год заметно снизилась, отмечают эксперты UBS в последнем обзоре, посвященном вопросам недвижимости. Так, в течение 12 месяцев с 4 квартала 2013 года стоимость квартир увеличилась в среднем на 2%, а индивидуальных домов – лишь на 0,4%. При этом, пока в северо-западном, центральном и восточном регионах цены продолжали расти, стоимость недвижимости, расположенной вдоль Женевского озера, претерпевала корректировку в обратную сторону. В этом регионе, где еще недавно перегрев рынка был наиболее ярко выражен, цены на квартиры снизились на 2%, а на индивидуальные дома – более чем на 4%. Пришлось умерить аппетиты и продавцам жилья в Берне и Цюрихе.
Далее

Швейцария пока не покончила с загородными резиденциями

Теоретически закон по «инициативе Вебера», ограничивающий строительство загородных резиденций в туристических зонах, готов к вступлению в силу. Однако дебаты в парламенте продолжаются.|

Три года прошло с тех пор, как швейцарцы на референдуме поддержали инициативу защитника природы Франца Вебера, потребовавшего запретить возведение новых загородных резиденций в тех коммунах, где их число превышает 20% жилого фонда. В прошлом году правительство разработало законопроект, призванный воплотить в жизнь идею автора инициативы (которому, кстати, его положения не слишком понравились). Не удается пока прийти к единому знаменателю и депутатам швейцарского парламента, на суд которых был вынесен текст нового закона.

Весенняя сессия началась для Национального совета с бурного обсуждения правительственного проекта. Несмотря на то, что представители партий левого крыла предлагали сразу же отправить его правительству на доработку, нижней палате парламента за два дня заседаний удалось достичь определенного компромисса. Так, представителям Христианско-демократической и Буржуазно-демократической партий пришлось оставить надежду на внесение в закон большого числа исключений, позволяющих продолжать строить загородные резиденции в случае, если выделенная коммуне квота уже исчерпана.

Далее

Процентная ставка по ипотеке в Швейцарии находится на рекордно ником уровне

В 2014 году этот показатель достиг своего исторического минимума – 1,8%.

Ипотечные ставки в Швейцарии еще никогда не были столь привлекательны. Фиксированные учетные ставки снизились с 2,7% в январе прошлого года до 1,8% в конце года.

В последнем квартале 2014 года владельцы недвижимости смогли даже воспользоваться ставками ниже 1,2%. Ипотечные ставки на пять лет снизились с 1,8% в январе прошлого года до 1,3% в декабре.

Инвесторы рассчитывают, что такой уровень сохранится в течение длительного времени.

Обращайтесь ко мне по вопросам частного банковского обслуживания (private banking), управления состоянием (wealth management) и за консультациями по вопросам защиты активов.
Благодаря своим многолетним деловым контактам с руководителями и собственниками ряда швейцарских банков, банковскими юристами и налоговыми консультантами я предоставляю экспертизу по вопросам любой степени сложности и путям реализации деловых и личных интересов прежде всего в Швейцарии (а также в ряде других юрисдикций). Вы можете связаться со мной по Skype - volkov71 или email: vvaleriy@me.com.

Швейцарская ипотека не для всех

Правительство и Федеральная администрация по контролю за финансовыми рынками (FINMA) одобрили новые правила предоставления ипотечных кредитов. Они вступают в силу сегодня, 1 сентября.

Угроза разрыва «ипотечного пузыря» остается реальностью для Швейцарии. В начале августа аналитики банка UBS отчитались о состоянии рынка недвижимости. По сравнению с первым кварталом 2014 года индекс Real Estate Bubble Index увеличился на 0,02 пункта. С одной стороны, основной показатель «перегрева» рынка жилья не демонстрировал значительного роста уже в течение года. С другой, несмотря на все принятые правительством меры добиться снижения индекса не удалось, и он продолжает находиться в критической зоне.

Далее

Для консультаций по вопросам связанным с управлением активами в Швейцарии, открытием и функционированием банковских счетов в швейцарских банках, регистрацией швейцарских компаний, а также другим вопросам, которые связаны со Швейцарией, вы можете обращаться по электронной почте: vvaleriy@me.com

Швейцарские банкиры меняют правила ипотечного кредитования

Ассоциация швейцарских банкиров (SBA) решила ужесточить требования к получателям ипотечных кредитов.

Начиная с 2012 года, власти Конфедерации предпринимают активные попытки избежать ипотечного кризиса. За признаками формирования пузыря на рынке недвижимости следят эксперты швейцарских и иностранных банков, которые опасаются возможного обвала цен и невозврата кредитов, доступных сегодня многим желающим.

Пытаясь ограничить доступ к дешевым заемным средствам, в 2012 году покупателям недвижимости разрешили использовать не более 10% (вместо 20%) средств, накопленных в виде пенсионных отчислений. Дважды правительство прибегало к помощи так называемого «контрциклического буфера», который позволяет обеспечить финансовую стабильность банков в случае невозврата кредитов и резкого снижения стоимости заложенного имущества. В свою очередь, Федеральная администрация по контролю за финансовыми рынками (FINMA) предлагала (пока безуспешно) заставить заемщиков быстрее погашать ипотечные кредиты.

Далее

Для консультаций по вопросам связанным с управлением активами в Швейцарии, открытием и функционированием банковских счетов в швейцарских банках, регистрацией швейцарских компаний, а также другим вопросам, которые связаны со Швейцарией, вы можете обращаться по электронной почте: vvolkov@alpha-capita.ch

Иностранные инвесторы пока могут владеть швейцарской недвижимостью

Совет кантонов на этой неделе отверг два предложения об ограничении покупки недвижимости иностранцами.

Наши читатели хорошо знают, что в Швейцарии существует ряд условий, при которых иностранцы могут стать владельцами недвижимости. Основные положения закона, известного под названием Lex Koller, направлены, в том числе, на защиту швейцарского рынка от перегрева, что не помешало Конфедерации занять одно из главных мест в списке крупнейших ипотечных пузырей мира.

В течение последних лет Lex Koller претерпел несколько изменений, а в 2007 году правительство Конфедерации даже высказывалось в пользу полной его отмены, намереваясь таким способом стимулировать экономику. Однако в прошлом году Федеральный совет все же рекомендовал парламенту оставить закон в силе, отметив, что интерес иностранцев к швейцарской недвижимости снова вырос после кризиса 2008 года.

Далее

Для консультаций по вопросам связанным с управлением активами в Швейцарии, открытием и функционированием банковских счетов в швейцарских банках, регистрацией швейцарских компаний, а также другим вопросам, которые связаны со Швейцарией, вы можете обращаться по электронной почте: vvolkov@alpha-capita.ch

Ставка по ипотечным кредитам ниже – арендная плата меньше

Размер арендной платы должен уменьшиться после того, как стало известно о снижении базовой ставки по ипотечным кредитам с 2,25 до 2%. Новый индикатор вступает в силу сегодня. Об этом сообщила в понедельник Федеральная служба по жилищным вопросам (OFL).

10 сентября 2008 года в Швейцарии появилась базовая ставка по ипотечным кредитам, которая используется при расчете размера арендной платы. Федеральная служба по жилищным вопросам (OFL) публикует информацию ежеквартально. И вот, впервые с июня прошлого года ставка перешагнула еще один рубеж – с 2,25 до 2%.

Этот показатель близок к среднерыночной ставке по ипотечным кредитам. Так, по информации OFL, на сегодняшний день средняя «цена», по которой банки ссужают средства на приобретение жилья, составляет 2,09%. Ожидается, что новый показатель позволит базовой ставке продержаться, по меньшей мере, около двух лет.

Далее

Для консультаций по вопросам связанным с управлением активами в Швейцарии, открытием и функционированием банковских счетов в швейцарских банках, регистрацией швейцарских компаний, а также другим вопросам, которые связаны со Швейцарией, вы можете обращаться по электронной почте: vvolkov@alpha-capita.ch

Фиктивный развод как способ обойти закон

Развод как способ обойти закон – такое «оригинальное» решение предложил подрядчик из кантона Вале семейным парам, которые хотели бы обзавестись загородной резиденцией после вступления в силу так называемого «закона Вебера».

Хорошо известно, с какими трудностями столкнулись в последнее время те, кто решили обзавестись домиком в швейцарских Альпах. Место для строительства шале, в котором вы будете проводить только несколько месяцев в году во время отпуска, теперь нужно выбирать с оглядкой на общую картину застройки в отдельно взятом регионе. Согласно инициативе защитника природы Франца Вебера, которую народ поддержал на референдуме 11 марта 2012 года, строительство новых загородных резиденций запрещено в тех коммунах, где их число уже достигло 20% общего жилого фонда. Таким образом, перспектива обзавестись домиком для проведения отпуска на популярных курортах в Вербье или Гштааде откладывается на неопределенный срок даже для тех, кто мог себе это позволить, – в настоящее время количество загородных резиденций в этих местах превышает 60% общего жилого фонда.

Впрочем, застройщики не растерялись, и, как только стали известны результаты референдума, на администрацию коммун обрушился шквал заявок на получение разрешений на строительство. Предполагалось, что соответствующий закон вступит в силу 1 января 2013 года, а значит, с 12 марта по 31 декабря 2012 года всем желающим представился последний шанс обзавестись «домиком в деревне». Однако автору инициативы, Францу Веберу, удалось аннулировать в суде разрешения на строительство, выданные после проведения референдума. Таким образом, маленькая хитрость застройщиков, которые, впрочем, не нарушили закон по той простой причине, что он еще не был принят, не удалась.

Закон Вебера, призванный ограничить хаотичную застройку горных районов, несомненно, поможет сохранить альпийские пейзажи, однако будет иметь серьезные последствия для жителей коммун, благосостояние которых напрямую зависит от развития туризма в регионе. Представители экономических кругов выражают свою обеспокоенность. Предприниматель из Вале Жан-Мари Фурнье сообщил в интервью швейцарской газете Les Observateurs, что в результате введения в действие Lex Weber в Швейцарии можно ожидать сокращения 10000 рабочих мест, из них 4000 безработных придется на Вале – кантон, большинство жителей которого выступали против принятия инициативы.

Пока политики и адвокаты озадачены тем, как смягчить последствия закона об ограничении строительства загородных резиденций, валезанский предприниматель нашел простое решение. В интервью Les Observateurs он в шутку упомянул фиктивный развод, который позволит перевести загородную резиденцию в разряд основного места проживания одного из супругов. Ведь, согласно закону Вебера, ограничения на строительство не относятся к основному жилому фонд коммун. Более того, заявил Жан-Мари Фурнье, мусульманам, имеющим несколько жен, повезло еще больше – для каждой супруги можно построить отдельную загородную резиденцию.

Конечно, предприниматель отметил фиктивный развод всего лишь в качестве жеста отчаяния, к которому прибегнут швейцарцы в ответ на принятие необдуманного с экономической точки зрения решения. Однако швейцарская пресса уже заинтересовалась новым явлением. А ведь новый закон, направленный на борьбу с фиктивными браками, вступил в силу не так давно! Тем не менее, приоритеты современного общества, похоже, меняются.

Газета Le Matin отмечает, что идея, которая пришла в голову находчивому предпринимателю, не выходит за рамки закона, при условии, что один из бывших супругов действительно переедет на постоянное место жительства в «домик в деревне». Впрочем, возмущенные читатели не оценили шутку. «Развестись, чтобы купить дом? Каким же надо быть продажным!», «семейные узы важнее нескольких сотен франков или домика в горах», «деньги – главная ценность для наших друзей-жителей Вале?», «журналисты, как вы можете писать об этом опасном типе?», «проявляя изобретательность, чтобы обойти действующий закон, вы рискуете тем, что законодатель в следующий раз проявит еще больше изобретательности, разрабатывая новый закон» – такие комментарии к статье можно прочесть на сайте газеты Le Matin.

Татьяна Гирко, Сион, “Наша Газета”

Для консультаций по вопросам связанным с управлением активами в Швейцарии, открытием и функционированием банковских счетов в швейцарских банках, регистрацией швейцарских компаний, а также другим вопросам, которые связаны со Швейцарией, вы можете обращаться по электронной почте: vvolkov@alpha-capita.ch

Швейцарский рынок недвижимости

«Пузырь», который лопнет ?

По данным банка «UBS», в четвертом квартале 2012 года риск перегрева швейцарского рынка недвижимости заметно возрос. «Имеющиеся данные по ситуации в потенциально рисковых зонах говорят о возрастании структурных диспропорций на рынке недвижимости», - указывает, в частности, банк.
 
Исследование, проведенное швейцарским интернет-порталом «Comparis» и Высшей технической школой Цюриха (ETH Zürich), приходит к еще более тревожному выводу: «Сразу 11 регионов Швейцарии демонстрируют все признаки «пузыря» на рынке недвижимой собственности».
 
Основные рисковые зоны с точки зрения возможного серьезного перегрева рынка недвижимости расположены в Швейцарии, прежде всего, в больших городах и в сопутствующих им агломерациях, то есть, в Цюрихе и Женеве. К той же категории относятся и популярные туристические регионы страны.
 
«Начиная с прошлого лета мы наблюдаем торможение на рынке», - говорит Франсуа Хилтбранд (François Hiltbrand), представляющий женевскую риэлтерскую фирму «Analyse & développements immobiliers». «Очевидным стало уменьшение числа сделок при стабильных ценах. А это говорит о том, что на рынке образовался «пузырь».

В настоящее время в Швейцарии наблюдается несколько парадоксальная ситуация. Цены на недвижимость порой просто зашкаливают.
 
По данным экспертов, за последние десять лет цены на недвижимое имущество в стране выросли на 30%. В больших городах рост еще более значителен. Рекордсменом по данным консалтинговой компании «Wüest & Partner» является Женева – здесь цены на недвижимость взлетели за вышеуказанный период на все 136%.
 
Но это еще не конец ценовой гонки. «Цены на жилье в четвертом квартале 2012 года возросли на 1,2%», - пишет банк «UBS». Весь парадокс заключается в том, что ценовой взлет совершенно не обращает внимание на усилия строительной индустрии, регулярно поставляющей на рынок все новые и новые квартиры.
 
При этом стоимость ипотечных кредитов в Швейцарии сегодня низка как никогда. А это открывает доступ к рынку недвижимости все большему количеству семей и просто клиентов банков – и это несмотря на рост цен.

В экономической теории принято говорить о «пузыре» на рынке недвижимости тогда, когда цены на объекты недвижимости растут быстрее других экономических индикаторов, таких, как уровень заработной платы.
 
Со временем недвижимость становится переоцененной, полностью теряя контакт с остальным рынком. В какой-то момент этот «пузырь» лопается и начинается резкое падение цен на дома и квартиры. Такой сценарий вполне переносим на Швейцарию – и можно сказать, в теории, что в стране и в самом деле создался «пузырь» на рынке недвижимости.
 
Однако мнения на сей счет расходятся. Так, недавно, давая интервью цюрихской газете «Tages Anzeiger», директор популярного в Швейцарии банка «Migros Bank» Харальд Недвед (Harald Nedwed) заявил, что «пузырь» - это всего-лишь «сказка» и «миф».
 
Оптимистичную точку зрения отстаивает и влиятельное швейцарское «Банкирское объединение» («Bankiervereinigung»): «Даже с учетом того, что в некоторых регионах, и в самом деле, наблюдается перегрев рынка, о «пузыре» на рынке недвижимости в общенациональном масштабе не может быть и речи».

Начиная с 1990 года в Швейцарии действуют новые правила оформления ипотечных кредитов. Покупатель объекта недвижимости должен иметь на руках на момент заключения ипотечной сделки по меньшей мере 20% стоимости объекта, причем половина эта суммы может быть покрыта за счет финансовых средств, накопленных в рамках договоров личного пенсионного страхования по месту работы (так называемая «Вторая опора» в трехчастной швейцарской системе социального страхования).
 
Впрочем, зачастую, и очень охотно, банки делали исключения из этих правил, закрывая глаза на те или иные «недостатки» в финансовом обеспечении клиента. Для того, чтобы снизить финансовую нагрузку на клиента, которая формально не должна была превышать определенного процентного отношения к его уровню доходов, многие банки шли на значительное снижение стоимости ипотечных кредитов, и даже вообще отказывались брать деньги за кредиты.
 
«Мы видим, как медленно но верно растет число исключений из общих правил», - говорит Тобиас Люкс (Tobias Lux), официальный представитель швейцарского федерального Ведомства по надзору за финансовыми рынками (Finanzmarktaufsicht FINMA). «Никто не запрещает исключений, но теперь их становится слишком много, и нам хотелось бы узнать причины такого развития ситуации. Еще больше нам хотелось бы знать, как в каждом конкретном случае решается вопрос страхования рисков. В случае необходимости мы даже можем – у нас есть все соответствующие компетенции – указать банку на необходимость повышения доли его собственного капитала в рамках данной сделки с тем, чтобы иметь своего рода страховочную сетку на случай непредвиденных событий».
 
Большинство экспертов в Швейцарии убеждено, что ситуация будет оставаться под контролем. При этом они исходят из того, что рынок недвижимости в стране имеет достаточно возможностей для самостабилизации, считая, что позитивный вклад вносят такие факторы, как установленная Центробанком Швейцарии нижняя граница обменного курса на уровне 1,20 франка к евро и постоянный приток состоятельных и высококвалифицированных мигрантов в Швейцарию.

Наличие столь разных мнений можно объяснить сложностью идентификации собственно «пузыря». Что это такое - никто точно сказать, на самом деле, не может.
 
«Мы констатируем резкий рост цен, но для такого роста есть несколько логичных причин. Население страны растет, доходы людей стабильны и даже увеличиваются, существует определенный неудовлетворенный спрос на жилье», - говорит профессор экономики в Лозаннской Высшей технической школе (ETH Lausanne) Филипп Тальман (Philipp Thalmann) в интервью порталу swissinfo.ch. «Нельзя автоматически говорить о пузыре только потому, что цены растут».
 
Тем не менее, рост цен на недвижимость и относительный рост степени финансовой задолженности среднего швейцарского домохозяйства стали в прошлом году для правительства страны достаточным основанием для обращения к банкам с призывом более осторожно действовать при выдаче ипотечных кредитов. Во исполнение этого призыва швейцарское «Банкирское объединение» ужесточило общие рамочные условия предоставления услуг по ипотечному кредитованию.
 
В частности, теперь заемщик должен доказать наличие у него достаточных реальных финансовых средств для обслуживания кредита. Кроме того, его долг перед банком должен быть погашен не позднее, чем через 20 лет с момента выдачи кредита. Эти более строгие условия вступили в свою законную силу с 1 июля 2012 года.

Эксперты считают также, что даже в случае заметного повышения ипотечного процента ситуация будет оставаться в рамках приемлемого. «В последние годы банки действовали в этой области скорее консервативно, а потому вероятность того, что значительная часть заемщиков вдруг окажется не в состоянии обслуживать свои кредиты, будет оставаться относительно невысокой», - считает Ф. Хилтбранд.


Olivier Pauchard, swissinfo

Для консультаций по вопросам связанным с открытием и функционированием банковских счетов в швейцарских банках, регистрацией швейцарских компаний, а также другим вопросам, которые связаны со Швейцарией, вы можете обращаться по электронной почте: vvaleriy@me.com

Швейцарцы – вице-чемпионы мира по ипотечным задолженностям

Национальный банк Швейцарии регулярно обращает внимание на опасность, связанную с динамикой рынка недвижимости. Банк предостерегает от риска образования «мыльного пузыря», когда формируется искусственный спрос, и жилье покупается по ценам, намного превышающим его реальную стоимость. Теперь к аргументам НБШ добавился еще один: сильный рост ипотечной задолженности швейцарских семей.

На протяжении многих лет в Швейцарии дело шло к тому, что совокупная сумма ипотечных кредитов жителей превысит размер внутреннего валового продукта. И вот, наконец, это произошло. Согласно данным Национального банка Швейцарии от августа 2012 года, общий объем жилищных кредитов швейцарцев достиг 614,244 миллиардов франков.

Эта цифра составляет 103,6% ВВП Конфедерации, который Экономический секретариат Seco оценивает в 592,652 миллиарда франков. Только у жителей Нидерландов общий уровень ипотечной задолженности еще выше, чем у швейцарцев – 107%!

И это – лишь долги за жилье частных лиц. В целом ими выплачивается три четверти, или 76% совокупного ипотечного долга в Швейцарии. А ведь недвижимость покупают также  предприятия, объединения и другие организации – вместе с ними глобальный размер полученных кредитов на недвижимость в стране составляет 807,938 миллиардов франков, что в 1,4 раза превышает ВВП Конфедерации. По данным банка UBS, рост глобального уровня ипотечного кредита в Швейцарии (частных лиц и предприятий) отмечается с 2001 года. Начав с 110% от ВВП, он дошел до 135% в 2005 году, затем несколько снизился и к 2009 году составлял 120%. А после резко скакнул вверх и сейчас составляет 140% от ВВП.

Для сравнения, совокупная ипотечная задолженность частных лиц в США составляет 76% от ВВП, в Испании - 64% , она еще ниже в Германии (46,5%), во Франции (41,2%) и в Италии (22,7%). И наконец, в России, несмотря на бурный рост продажи жилья в последние годы, совокупная ипотечная задолженность граждан достигла лишь 2% от ВВП.
Вся швейцарская финансовая система подталкивает жителей к залезанию в долги – здесь исключительно низкие процентные ставки для ипотечных кредитов в швейцарских франках. На это накладывается налоговая система Швейцарии, которая дает преимущества семьям, выплачивающим ипотеку, пояснил Клаудио Сапутелли, ответственный за анализ рынка недвижимости в банке UBS.

«Пока ипотечные ставки будут вычитаться из налогооблагаемой базы, никто не станет торопиться раньше времени выплачивать стоимость жилья», - заявил экономист из UBS газете Tages-Anzeiger. Парламент уже обсуждал вопрос отмены этой налоговой привилегии, но изменение может серьезно пошатнуть весь рынок банковского финансирования, и у идеи масса противников.

«Банки совершенно не заинтересованы в появлении «мыльного пузыря» на рынке недвижимости», - заявил Клаудио Сапутелли. По этой причине расчет ипотечных ставок тесно связан с другими индексами, такими, как ритм роста цен, риск увеличения ипотечных ставок и изменений условий кредитования.

По мнению эксперта, исключительно высокий объем кредитов на недвижимость в Швейцарии связан с размером состояний жителей: он составляет, за вычетом выплат кредитов, почти 200 тысяч франков. Кроме того, здесь низкий уровень безработицы и постоянный приток иностранной рабочей силы, а трудовые мигранты - тоже потенциальные покупатели жилья в Швейцарии. Поэтому тревожиться по поводу возможного краха на рынке недвижимости в стране не приходится.

В последние месяцы банки Швейцарии уже выдвигают требования, чтобы при покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита жители вносили большую часть наличных средств, чем раньше. Кроме того, семьи должны быть в состоянии за 20 лет выплатить не менее 2/3 кредита.

Людмила Клот, Женева, 02.11.2012
«Наша Газета»

Швейцарские горы спешно застраиваются

Для кого-то сейчас - последняя возможность возвести шале и загородный домик. Пока в силу не вошел закон, основанный на инициативе Франца Вебера и ограничивающий строительство недвижимости в сельских регионах страны, застройщики срочно ищут инвесторов и подают заявки на строительство.

11 марта швейцарцы на федеральном референдуме приняли решение, которое в ближайшие годы изменит лицо сельской горной местности. Они с небольшим перевесом голосов (50,2%) поддержали инциативу Фонда Helvetia Nostra защитника природы Франца Вебера, которая ограничивает строительство в туристических зонах жилья, используемого не для постоянного проживания, а как дачи. При этом горожане голосовали «за», а жители горных сельских регионов - «против».

Все чаще швейцарские шале покупали иностранцы и состоятельные резиденты других регионов страны, приезжая сюда лишь на несколько недель в году. В остальное время эти дома простаивали – в Швейцарских Альпах уже сейчас пустуют 500 тысяч шале и отпускных квартир – а рядом возводились новые. Тем самым строительство меняло горные ландшафты, вмешивалось в природную гармонию альпийских высот. Против этого и выступили экологи, предложив ограничить допустимое число такого жилья 20 процентами от общего жилищного фонда коммуны.

Эффект инициативы был предсказуем, заявляют сегодня эксперты. Те, кто хотел построить дом, но откладывал это на будущее, торопятся воплотить мечту  в реальность.
В коммуне Саанен возле  Гштаада за промежуток между 1994 и 2001 годами в среднем подавалось 17 заявок на строительство новых домов и квартир в год, пишет газета Tages-Anzeiger. За текущий же год это число уже возросло в четыре раза! Заявки на сооружение 98 квартир в первом квартале года и 51 квартиры во втором квартале приняли власти Саанена. Причина ясна – инициатива Франца Вебера. Руководство коммуны уже пообещало делать все возможное, чтобы за короткий срок (обработка каждого досье занимает 20-30 дней) рассмотреть максимальное количество обращений. Архитекторов и подрядчиков просят сдавать полный пакет документов, чтобы не затягивать дело.

Так же поступят и в курортном местечке Лакс (Граубюнден). Президент коммуны Тони Катаминас пообещал работать сверхурочно, занимаясь вопросами строительства. В интересах местных властей – чтобы в их деревнях и поселках было как можно больше вторичных резиденций. За такой подход выступают все, кто трудится в туристической сфере на горных курортах, в строительстве, коммерсанты и, конечно же, будущие владельцы зданий. 
Газета NZZ приводит слова Ханса Шнайдер, руководителя природоохранной организации Pro Natura в Граубюндене, об «ужасном буме» строительства в Люгенце. «Мы обеспокоены и очень разочарованы», - поделился он общим мнением защитников природы. Интересно, что в марте 74% жителей Люгенца сказали инициативе Вебера «Нет». Сейчас они требуют, чтобы уже поданные заявки не подпадали под будущий закон о строительстве, и настаивают, что периферические, со слабо развитой инфраструктурой регионы требуют отдельного подхода. 
В Скуоле готовы выстроить в 15 раз больше новых домов, чем обычно за тот же период. Во Флимсе число запросов превысило среднее в 8 раз. Четыре коммуны - Дизентис, Тюч, Шплюген и Цернец - выделили в плане строительства специальные зоны для застройки.

Инициатива Вебера о 20-процентной квоте затронула 135 из 176 коммун в Граубюндене, - пишет NZZ. Хотя и раньше построить здесь новый дом было непросто. Уже два года назад кантон ввел на своей территории специальный план застройки, и на трех десятках самых именитых туристических станций уже существовало правило, ограничивающее число домов и квартир, чьи собственники не живут там постоянно, 30-50 процентами. 

Всего в Граубюндене с мая по июнь было зарегистрировано 450 новых заявок на строительство. Кроме Люгенца их стало намного больше в Ленцерхейде, Ланче, Шульсе, Сиате и других маленьких деревнях. Последствия инициативы могут привести к и тому, что миниатюрные коммуны будут объединяться, чтобы изменить процентное соотношение «пустых» и обитаемых домов.

Дюри Блюменталь, президент коммуны Деген, говорит о росте заявок на строительство вдвое. При этом все, кто хочет построить новое жилье, находятся в серьезной стрессовой ситуации, в особенности, из-за финансов. Деньги нужны уже сейчас, а инвесторов найти не так просто. Маленькая деревня Деген, где живет 237 человек, уже дала разрешение на создание мини-поселения из 20 домов с 42 квартирами. Работы должны начаться в 2013 году, под действие инициативы Вебера они не подпадают, так как заявки были поданы еще в 2011 году. 

Статистику по кантону Вале собрала газета Le Matin. В Ненда во втором триместре 2012 года была подана 141 новая заявка на строительство! Обычно их среднее число – 31 в триместр. В коммуне Бань на горной станции Вербье с марта по конец июня приняли ровно 100 заявок. Общих цифр по Вале пока нет.

В марте, сразу после победы экологов из команды Вебера на голосовании, глава Федерального департамента окружающей среды, энергетики, транспорта и коммуникаций Дорис Лойтрахд заявила, что новый закон должен войти в силу как можно раньше. На прошлой неделе Федеральный Совет должен был сообщить о дате, начиная с которой действует инициатива Вебера. Но министры не смогли высказаться по этому сложному вопросу. Сегодня сторонники инициативы надеются, что правительство поторопится и изменит закон уже в сентябре. А если Федеральный Совет продолжит колебания, то нужно ожидать закон «Лекс Вебер» с 1 января 2013 года.

Источник: “Наша Газета”, Женева

Швейцарские юристы считают, что русские отмывают деньги путем приобретения недвижимости в Швейцарии

Как отмечает швейцарская пресса, лазейки в законодательстве позволяет отмывать финансовые средства путем инвестирования в недвижимость. Эксперты по правовым вопросам в Швейцарии выступают за упорядочивание законов о недвижимости и отмыванию денег. Горячим сторонником этого предложения является юрист, специалист по экономическим преступлениям, Марк Пит (Mark Pieth). В интервью сайту swissinfo.ch он отметил, что в Швейцарии существует значительное количество недвижимости, приобретенной на сомнительные с точки зрения закона средства. "Не рискуя быть политически некорректным, можно сказать, что это русские деньги, - заявил сказал Марк Пит. - Мы регулярно видим случаи российского участия в строительных проектах, таких как покупка отелей или крупные объекты инфраструктуры". В Швейцарии, когда гражданин вкладывает на счет более 10 000 франков, он должен предоставить конкретную информацию о происхождении денег. Однако когда кто-то покупает недвижимость на крупную сумму и расплачивается наличными, он не должен ничего объяснять. Этот пробел в законодительстве способствует отмыванию денег, считает Марк Пит. Это, по его словам, приводит к серьезным последствиям: Швейцария является центром движения незаконных средств, цены на жилье рас тут, а ситуация на рынке жилья становится все более напряженной. "Стратегия состоит в том, что в швейцарские банки поступают отмытые деньги, изначально сомнительные, инвестированные на рынке недвижимости. Настало время большего контроля того, что происходит в этом секторе. Фидуциары и адвокаты должны действовать в соответствии с законом об отмывании денег, а не только в инересах банков», - считает юрист. Не только Марк Пит требует усиления контроля. Об этом говорил и Михаэль Килхлинг (Michael Kilchling), сотрудник Института Макса Планка, профессор международного уголовного права, на конференции, которую проводил на прошлой неделе Европейский институт по борьбе с отмыванием денег и финансовому оздоровлению, которая прошла в Цюрихе. Он также говорил о том, что вложение средств в рынок недвижимости превратилось в новую форму отмывания денег. "В Швейцарии рынок жилья должен быть приведен в соответствие с Законом об отмывании денег, даже если руководствоваться исключительно профилактическими соображеними", - сообщил он swissinfo.ch. Это позволило бы повысить прозрачность в данной отрасли. "Государства-члены Европейского союза присоединились к этому международному стандарту, приняв третью директиву об отмывании денег. Швейцария не обновляет свое законодательство", - считает он. Михаэль Килхлинг убежден, что "в этом секторе процветают непомерные цены и спекуляция", и "мы должны просто признать, что отмывание денег является постоянно совершенствующейся криминальной областью. Преступники постоянно ищут новые возможности. В отличие от финансового рынка, недвижимость представляет собой безопасный рынок". "После того как банк начинает участвовать в сделке, он должен проводить анализ, чтобы узнать, откуда взялись деньги", - считает он. Идея подчинения рынка недвижимости закону об отмывании денег в Швейцарии не является чем-то новым. Правительство уже разрабатывало подобный проект несколько лет назад. Однако сообщество торговцев недвижимостью выступает против ужесточения. И Швейцарская ассоциация специалистов по недвижимости продолжает отвергать любое подчинение этому закону. "У нас есть достаточно инструментов для борьбы с отмыванием денег, и мы выступаем против того, чтобы недвижимое имущество сразу же становилось предметом подозрений", - подчеркнул глава ассоциации Тайфун Селикер (Tayfun Celiker) в интервью журналу Beobachter.