НЕДВИЖИМОСТЬ В ШВЕЙЦАРИИ: НОВЫЙ ЗАКОН И НОВЫЕ ЦЕНЫ

Ряд официальных ограничений для нерезидентов Швейцарии при приобретении недвижимости власти этой страны традиционно используют в качестве своего рода «фильтра», пропускающего только иностранцев определенного социального уровня и с безукоризненной репутацией. Однако подобный лимит притока иммигрантов приводит к заметному снижению доходов национальной туристической индустрии, на развитие которой и выделяются ежегодные квоты для иностранцев.

Новый закон призван бороться не с иностранными собственниками как таковыми, а с так называемыми «холодными кроватями». Дело в том, что большинство иностранных собственников недвижимости в курортных зонах Швейцарии очень редко посещают свои владения и, в результате, местные общины или, как их здесь называют, коммуны, испытывают острый дефицит средств для поддержания необходимой инфраструктуры.

Новый закон вступает в силу с 2013 года, однако уже с марта этого года на практике приостановлена выдача разрешений девелоперам. Исключение составляют несколько коммун, где закон все еще позволяет получить разрешение на новое строительство для иностранцев.

Но при этом величина квот – около 1 500 единиц в год – не изменилась. То есть швейцарские власти по-прежнему рассчитывают на поддержку туристической индустрии именно состоятельными иностранцами.

По мнению экспертов, этот закон может привести к резкому росту цен на жилую недвижимость в Швейцарии в ближайшие год-полтора.

Почему? Серьезные проблемы Евросоюза, нестабильная экономическая ситуация в таких, еще вчера казавшихся процветающими, странах, как Испания, Португалия, Италия, Греция, Кипр, Ирландия, Исландия и другие, привели к тому, что недвижимость в этих странах подешевела в несколько раз, и изменения ситуации в лучшую сторону едва ли стоит ожидать в ближайшем будущем. Ведь большинство объектов было построено на кредитные средства, а в нынешней ситуации маловероятна возможность долгосрочных банковских инвестиций в сектор недвижимости в достаточном количестве и по низким ставкам.

Швейцария особенно резко выделяется на этом фоне, как территория стабильности, где ипотечные условия остаются неизменными уже десятки лет, национальная валюта действительно «твердая», не зависящая от колебаний в том или ином экономическом секторе, швейцарский франк – валюта-убежище, куда все побегут вкладываться (вместе с долларом) при разрастающихся проблемах евро, а политическая ситуация не вызывает ни малейших опасений.

Вот почему цены на все виды недвижимости в этой стране продолжают расти. Даже самые скептически настроенные аналитики не могут пренебречь тем фактом, что в ситуации, когда все больше инвесторов разочаровывается в фондовом рынке и ищут возможности вложения капитала с минимальным риском не только доходности, но и потери самого капитала, именно недвижимость на территории Швейцарии может стать наименее рискованной и стабильной частью современного инвестиционного портфеля.

Мягкий налоговый климат и четко работающее на всех уровнях законодательство являются дополнительными объективными факторами, которые объясняют неизменный интерес международных корпораций и частных инвеcторов к этой стране, а также неиссякаемый приток «новоселов» в Швейцарию.

К высочайшему уровню безопасности и стабильности для жизни и бизнеса в этой стране стоит добавить также низкие ставки по кредитам, что превращает швейцарскую недвижимость в идеальный способ сохранения и преумножения капитала.

В последние годы швейцарская недвижимость занимает все более уверенные позиции в портфелях крупных, средних и мелких инвестиционных компаний и банков. Это связано не только с надежностью швейцарского франка, но и с высокой доходностью в сфере недвижимости за счет эффекта «кредитного плеча», достигаемого за счет низкой ставки ипотечного кредитования и низкой доли собственных средств по отношению к кредиту (20-40%). Серьезным сигналом для финансовых институтов мира стало открытие первого в Швейцарии фонда недвижимости группой LCF Rothschild, который в настоящее время котируется, а швейцарской национальной фондовой бирже SWX. Появление подобных серьезных игроков – лучшее доказательство большого потенциала рынка, а, значит, и его серьезного роста во всех сегментах.

Таким образом, отсутствие проблем с ликвидностью в швейцарских банках, стабильность национальной валюты и ипотечной системы Швейцарии в сочетании с политической и финансовой стабильностью Швейцарской конфедерации способствуют и будут способствовать стабильному притоку иностранных инвесторов для защиты и сохранения их капиталов.

Что же касается нового закона, то все более растущая привлекательность недвижимости на территории Швейцарии в сочетании с новыми, более строгими ограничениями на приобретение жилой недвижимости уже в 2013-2014 годах вызовет рост цен на рынке первичного жилья, особенно в коммунах, где разрешена покупка недвижимости иностранцами. Затем этот рост повлечет за собой рост цен на объекты на вторичном рынке. Рынок офисной недвижимости ожидает очень серьезный рост за счет притока инвестиций иностранных финансовых институтов и банков при мощной поддержке недорогими и долгосрочными кредитами местных банков (до 15-30 лет и до 2,5 % годовых без обязательной ежемесячной амортизации самого кредита).

Таким образом, инвестиции в швейцарскую недвижимость становятся оптимальным средством не только вложения капитала с целью его сохранения, но и с целью его значительного роста в самой стабильной валюте мира.